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行业集萃
住宅产业化发展问题及对策
2014/12/19 11:07:37  

引言


    我国正处于全球有史以来最快的城市化进程中,随着居民对住宅面积、住宅环境、舒适度等条件要求的逐步提高,建筑能耗和排放将持续上升,是未来一段时间我国能耗和排放的主要增长点。由此可见,推进住宅产业化有其现实的研究意义和发展空间。

 

1、推进住宅产业化是促进住宅生产方式转变的必由之路


    所谓住宅产业化,即住宅产业现代化的简称,就是让住宅纳入社会化大生产范畴,以住宅成品为最终产品,做到开发规模化、配套化,设计的多样化、标准化,施工的机械化、装配化,住宅部品的通用化、系列化,以及住宅管理的专业化、规范化的生产和经营的组织形式。具体来说就是利用标准化设计、工业化生产、装配式施工和信息化管理等方法来建造、使用和管理住宅的生产建设管理活动。住宅产业化的最终目标是提高品质,减少消耗;提高效率,减少投入。其根本标志是标准化、工业化和专业化,标准化是前提,工业化是根本,专业化是途径。其特征表现:生产方式上表现为从现场到工厂、手工作业到机械安装、单件生产到技术集成;生产状态上表现为无序到有序、离散到集约、个体生产到社会化协作。住宅产业化是新型工业化发展的必然趋势,是加快推进住宅建设节能减排发展绿色建筑、转变城镇化建设模式、全面提升建筑品质的有效途径。

 

2、住宅产业化面临四大机遇


    一是劳动力成本提高助推住宅产业化发展。近年来,劳动力成本逐年增高。从2012年起,劳动力供给开始呈逐步减少的趋势,引发劳动力价格的持续高涨,同时要助力大型住宅产业集团的形成和壮大,从而大大促进住宅工厂化生产,以大幅度降低劳动力成本。

 

    二是建筑节能减排要求日益严格。当前,国家对建筑施工过程中的节能减排要求日益严格。中央作出承诺,每年PM2.5及PM10递减10%。减少空气污染的长期战略目标以及住宅建设的节能、节地、节材、节水、环保,都要通过工厂化生产和现场装配化施工,即走住宅产业化发展之路来实现。


    三是国家加强住宅和建筑质量管理。我国正面临产业全面转型升级,也是从数量扩张转向对质量严格要求的阶段。随着对住宅质量要求的日益严格,特别是“百年建筑”目标的提出,也要求我们走住宅产业化道路,实现部件工厂化生产装配化施工,保证建筑质量。


    四是新型建材催生住宅产业化。越来越多的新型建材包括复合材料、绿色建材的出现,使一些以前无法实现的结构得以轻而易举地实施,为建设低碳节能、抗震性强、长寿命的住宅奠定了基础,成为我国住宅产业技术创新的有力支撑。


3、住宅产业化发展问题


3.1 住宅产业化与绿色建筑结合不够紧密


    绿色建筑发展了10年,今年将达到新增1.5亿平方米绿色建筑的目标,相当于住宅总量的10%左右。住宅产业化比绿色建筑发展更早,已有16年的发展历程,去年却仅占住宅总量的1%。当前,应该将住宅产业化纳入到绿色建筑的优惠政策体系中去,享受同等优惠。要通过住宅产业化这个捷径来推动绿色建筑的快速发展。

 

3.2 消费者对产业化住宅持怀疑态度


    就目前的情况,我国还没有大力的推广产业化住宅,其是一种比较新型的建造模式和经营的方法,因此住宅产业化还没有完全的进入到消费者的生活中。所以对于对住宅产业化的相关概念很多的消费者不是很清楚,不了解新技术、新材料的应用成果,也没有切身的体会到产业化住宅所带来的好处。所以对此是处于一个比较怀疑的态度,从而阻碍了住宅产业的发展。

 

3.3 政府的推广力度不够


    政府在制定土地、财税、金融、技术等相关政策上的失职。就目前的情况,我国在土地、财税、金融、技术等方面还没有比较完善的优惠政策,所以使得很多的开发商不全心的投入于住宅产业中,阻碍了住宅产业化的推广。但是相关的实践证明,住宅产业化能够大力推进主要还是适当的金融和财政政策的支持,政府的经济政策支持才能够使其得到保障,进一步的推广住宅产业化的发展。

 

    政府的宣传力度不够。消费者是市场需求的载体,只有让消费者真正地认识到产业化住宅的优势所在,才能保证住宅产业化的可持续发展。而提升消费者对住宅产业化的信心是与政府的宣传力度息息相关的。


3.4 住宅开发量分散


    目前国内住宅的需求量非常大,但是开发量却非常分散,整个住宅产业集中度不够,缺乏整合。企业规模较大,才有雄厚的实力进行相关的科研,容易和相关供应商达成合作,进而使企业的标准成为供应商的行业标准,并带动整个行业的产业化进程。全球最大的房地产开发企业万科虽然表示要在2014年全面实现住宅产业化,但对于庞大的市场还是缺乏只手遮天的能力,有人称万科是“打算以一己之力,凭空打造一条产业链”。

 

3.5 关键技术创新不足


    推进住宅产业化离不开部品、部件的技术创新和生产。其核心问题是部件生产的规格和质量标准,现场装配、组合的技术和规范。目前,少数领先企业在此方面作出了成绩,但总体上推进力度仍不足。住宅关键技术的创新,依靠一家企业很难做到,必须要联合起来,成果共享,共同向市场推广。

 

4、加快住宅产业化发展的政策建议


4.1 鼓励国家住宅产业化基地建设,促进产业链形成,优化整合资源


    培育和发展一批龙头企业,拓展建筑产业链,带动行业健康发展,促进符合“四节一环保”(节地、节能、节水、节材和环境保护)要求的建筑工业化成套技术与建筑体系在我国的研发、生产、应用,逐步提高我国建筑工业的标准化、工业化水平,促进建筑建设方式的转变。

 

4.2 提升住宅品质方面


    一是是智慧,要让我们建造的建筑跟上信息化时代、云时代、移动互联网时代、物联网时代的步伐,成为未来智慧城市的一个细胞。二是长寿,即延长建筑的寿命,现在我们城市里高层住宅越来越多,许多项目的容积率已经接近了极限,未来不可能再通过市场的力量进行改造了。因此应当倡导提高主体结构的设计使用年限,包括主动采用高于现行规范规定的荷载取值,采取高于规范规定的抗震构造措施,提高混凝土的耐久性,增加钢筋保护层厚度等,使建筑物的使用寿命得以延长。四是适老,就是要适应老年人的居住要求,包括室内外无障碍设计、社区养老服务设施的配套等。去年我国60岁以上老年人口已经突破2亿,老龄化率达到14.9%,预计2025年我国60岁以上的老年人口将突破3亿,因此,我们的住宅建设必须适应人口老龄化快速到来的形势。

 

4.3 制订推进住宅产业化发展的相关经济激励政策


    综合运用财政、税收、投资、信贷、价格、收费、土地等经济调控手段,鼓励和扶持技术研发、部品生产、住宅开发等大型企业集团,激发市场主体推进住宅产业化的积极性、主动性和创造性。完善推进工业化装配式住宅、全装修成品房的经济鼓励政策。加快项目建设体制改革,创造有利于装配式住宅、全装修成品发展的市场环境。

 

4.4 培养消费者产业化住宅的消费理念


    市场需求的载体是消费者,但目前消费者对住宅产业化的理解还仅仅停留在其表面意思上,更加关心的只是地段、房型、环境等问题,并不十分在意住宅的整体使用性能,而对于工业化住宅运用新技术所带来的实际好处缺乏亲身体会。并且,相对于传统住宅,产业化住宅的成本较高,这也是不利于产业化住宅推广的原因。所以除了制定以上相关金融优慧政策之外,政府还应该积极开展各种形式的宣传活动,把房屋建筑设计知识、产业化住宅新技术新材料以及产业化住宅的优势等普及到广大消费者中来,从而积极推动产业化住宅的消费。同时,针对我国住宅产业化现阶段的发展状况,政府应积极开展相应的预测和调查工作,如:对住宅产业发展前景的预测、对我国住宅市场现状的调查评价、对住宅需求额的预测、对住宅建设技术的评价和预测等。

 

4.5 建立绿色建材产品市场准入制度,强化市场监管


    应尽快建立、改革、完善适应住宅产业化和绿色建筑发展需要的市场准入制度,以及相应的法律法规和标准规范,建立绿色建筑产品、技术认证体系。严把市场准入关。鼓励支持应用绿色建筑部品认证的产品进入住宅建设中,逐步提高市场准入的门槛。在政府组织建设的保障性住房中率先推行。限制淘汰不符合节能减排的落后技术和产品。加强全过程监管职责,建立全过程监管、考核、奖惩的有效机制,加大监管和执法的力度。

 

5、结束语


    面向21世纪,各国都在展望住宅产业的现代化发展,中国住宅产业逐渐的从传统、落后的粗放型生产加工方式向集约化生产方式转变,对于发展中存在的问题要采取相应的措施解决,走住宅产业化的发展道路,提高中国住宅的建设水平,更好地适应时代的发展。

 

参考文献
[1]欧阳新.中国住宅产业化发展的制约因素及其对策研究[D].河海大学,2006.
[2]韩琦.中国住宅产业化存在的问题及对策研究[D].华中师范大学,2007.
[3]李国昌,王倩.我国住宅产业化发展现状及对策研究[J].中小企业管理与科技(下旬刊),2014,01:191-193.

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